Porto de Janaina
In loco: transmitir e compartilhar experiências
Da série: questões imobiliárias e urbanas
No artigo da série, internamente In Loco, com sua amiga, especialista em imóveis e direito urbano, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, apresenta sua mente e ensinamentos. . . Então, aqui vamos nós!
Controvérsias sobre a locação de plataformas virtuais e limites de condomínios.
Débora Cristina de Castro da Rocha [1]
Camila Bertapelli Pinheiro
Edilson Santos da Rocha
Em decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul e mantida por meio da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça do REsp No. 1819075, houve um entendimento informado de que o condomínio residencial tem a liberdade de proibir a locação. via plataformas virtuais, no aplicativo que inclui o aplicativo Airbnb, entre outros Arrays, pois foi entendido que o aluguel através da plataforma-alvo, se houver, seria a configuração de um contrato de hospedagem e não de um contrato de locação. Se houver uma regra no contrato de copropriedade que proíbe o aluguel de obras para fins publicitários, os coproprietários devem cumprir a disposição. Há controvérsias sobre o assunto, basicamente porque o fator é recente e quer ser analisado com base no caso específico.
Diante das novas tecnologias e modalidades de prestação de serviços decorrentes dos novos formatos contratuais, que preveem o uso de moradias para o trabalho doméstico no local de trabalho, paralelamente à opção de alugar em plataformas virtuais, tornaram-se cada vez mais divergentes entre direitos econômicos e inquilinos. limites de direitos são comuns.
As disputas surgem, em particular, do pressuposto de que a locação dos ativos foi feita por meio de plataformas virtuais, e, além disso, quando seu uso afeta um uso diferente do previsto na lei, ou seja, a locação residencial dos ativos. Da doutrina, quando se trata de alugar um ativo para fins residenciais, deve-se dizer que a alienação dos bens para esse fim não fornece as características de contingência e brevidade, longe da natureza dos arrendamentos. Eles são posicionados através de plataformas virtuais, cujo escopo é o aluguel que permite apenas diárias, entre as quais estão oferta de serviços de hospedagem, adição de internet ilimitada, serviços de lavanderia, etc.
No REsp 1819075, recentemente em análise, descobriu-se que o acordo de copropriedade afirma expressamente que o uso dos conjuntos deve ser destinado para fins residenciais, de modo que o arrendamento decorrente do uso de plataformas virtuais, como o Airbnb, enfrentaria o acordo e a meta residencial do condomínio.
É imprescindível notar que, como demonstrado na decisão, os aluguéis virtuais não podem ser consistentes ou equivalentes aos historicamente celebrados por meio de arrendamentos, ou que seriam compatíveis, eis que, se for anterior a um contrato habitacional, distanciando-se, portanto, do arrendamento para fins residenciais. Arranjo estabelecendo, assim, uma atividade publicitária, proibida por meio de condomínios residenciais.
Para isso, é recolhido do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul na origem do REsp del No. 1819075:
CONDOMÍNIO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO NÃO O FAZ. ABSTENÇÃO PARA REALIZAR ATIVIDADE DE ALOJAMENTO COMERCIAL NO CONDOMÍNIO A falta de vínculos entre os inquilinos, a reforma do apartamento para criar novos quartos e acomodar mais pessoas, a taxa máxima de rotatividade de outras pessoas e a oferta de instalações são suficientes para caracterizar o Contrato de Acomodação No caso específico, caracterizado pelo contrato de acomodação , atividade publicitária proibida pelo acordo de copropriedade, é exigido o julgamento original do pedido cominatório feito através do condomínio, e os acusados estão proibidos de se desgastar nesse comércio. EU FIZ UMA CHAMADA. (Apelação Cível nº 70075939884, Câmara Cível de Decimonovena, Tribunal de Justiça do RS, relator: Marco Antonio Angelo, atentado em 26/07/2018).
(TJ-RS – AC: 70075939884 RS, Palestrante: Marco Antonio Angelo, Data de encerramento: 26/07/2018, Câmara Civil de Decimonovena, Data de publicação: Diio da Justia de 08/02/2018
Sobre o assunto, a Lei de Arrendamento (8. 245/91), no artigo 48, prevê que:
“Art. 48. Um aluguel sazonal é um aluguel para a residência transitória do inquilino, para recreação, cursos, cuidados físicos, pinturas de estrutura em seu imóvel e outros fatos que acontecem apenas por um determinado tempo, e contratados por um tempo. não mais do que 90 dias, se o ativo está sem mobília ou não mobiliado.
Um parrafo. Caso a locação se relacione com um imóvel mobiliado, o contrato incluirá uma descrição dos móveis e utensílios que o cobrem, bem como o estado em que estão localizados.
Por sua vez, o doutrinador Silvio de Salvo Venosa refere-se à locação sazonal nos seguintes termos:
Como há um prazo constante para este tipo de locação, 90 dias, você quer um contrato escrito. O local verbal não pode reger essa situação porque é subordinada à art. 47Array. Além disso, o único parágrafo da disposição refere-se à lista de bens e utensílios a serem incluídos no contrato, reforçando a necessidade do convênio escrito [4].
Em relação ao contrato habitacional, o escritor acrescenta que: “o contrato habitacional é caracterizado pela exploração de um ativo ou componente do mesmo destinado a prover moradia de transitória [. . . ] O bem pretendido deve ser adequado para o efeito ou ter as Escrituras legais correspondentes para o seu funcionamento; você deve fornecer aos ocupantes ou hóspedes, além de utilizar unidades padrão, com instalações como luz, telefone, empregada doméstica, água corrente, móveis, artigos de higiene pessoal, cama, portaria e limpeza. tais instalações, os apartamentos do hotel também oferecerão cozinhas fornecidas [. . . ] Geralmente, o valor dos contratos de hospedagem expira dia após dia, daí o termo “diárias”. O pagamento, neste caso, possivelmente também seria periódico ou não. nada para salvar o pré-pagamento durante todo o período. »[5]
Além disso, o contrato de hospedagem inclui provisão por meio de hospedagem, por exemplo, o que eliminaria a relação de inquilinos, de acordo com a doutrina da professora Maria Helena Diniz.
Por outro lado, será necessário considerar que a Constituição Federal em seu art. 5 chaput e inciso XXII, fração 19 da Lei 4. 591/64 [7], bem como os artigos 1. 228 e 1. 335 do Código Civil [ 8], garantem ao titular de um ativo o direito de uso e usufruir dos bens, incluindo a opção de exercer a opção de exercer a opção de contratá-lo.
Nessa situação, entende-se que a realização do contrato de locação infringiria o direito ao imóvel, porém, no que diz respeito à opção de alienação dos bens por contrato habitacional, não há dúvida de que a modalidade em questão está absolutamente afastada da finalidade residencial, que é caracterizada pelo hábito dos inquilinos.
O caso é que o confronto vai muito além do recomendado por lei e até mesmo do acórdão citado, ao considerar que os limites da copropriedade podem invariavelmente colidir com o direito à propriedade, especialmente no caso de bens imóveis na região costeira. Em que o turismo local está umbilicalmente conectado à origem das propriedades disponíveis. Providencie aluguel ou acomodação
Apesar do entendimento expresso na decisão, se lidarmos com imóveis genuínos em cidades não costeiras, os problemas de permeação, por um lado, do aumento da rotatividade de outras pessoas que possivelmente comprometeriam a proteção do condomínio e, por outro lado, se a característica residencial não o fizesse, seriam perdidos porque, como a doutrina e a jurisprudência do Estado, o contrato de hospedagem estaria vinculado ao pagamento de diárias , conforme verificado a partir da busca pelo propósito daqueles apresentados por meio de plataformas virtuais.
No entanto, independentemente das explicações acima, é certamente de suma importância jurídica que as disposições contidas no contrato condominial mereçam ter sucesso nesses casos, pois, na visão do Superior Tribunal de Justiça, considerando o que enfrentamos como um contrato habitacional atípico, é urgente que os inquilinos prestem atenção ao destino da casa , a fim de evitar controvérsias sobre o assunto e disputas imagináveis, que pesam muito. cada vez mais no banco.
Nesse sentido, vale a pena trazer o ministro Raúl Ara-jo:
“Há um contrato atípico de acomodação, que expressa uma nova, inegável e vanguardista forma de acolhimento de pessoas solteiras, em ambientes físicos de condição residencial e excisão precária para uso pessoal, conforto limitado, exercido sem o profissionalismo inerente ao proprietário ou proprietário do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e terceirizada por meio de plataformas virtuais”. [9]
Portanto, à luz do acórdão judicial, bem como das disposições legais que regem a matéria, é essencial respeitar as disposições do contrato de copropriedade, bem como o acordo contratual a ser celebrado, a fim de evitar a configuração do contrato de acomodação, especialmente aqueles que buscam caracterizar os bens para alugar. Eles também merecem cautela ao procurar obter um imóvel para fins de aluguel através de uma plataforma virtual, quando o aluguel é feito diariamente, o que provavelmente será o máximo. proibido através do contrato de condomínio.
[1] Graduado em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogado fundador da DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às necessidades do direito imobiliário e urbano, com experiência nas áreas de recomendação e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário de Curitiba; Diploma em Direito Processual do Trabalho e Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professor do curso de pós-graduação em direito imobiliário, registro e cartório da UNICURITIBA, professor da Escola Superior da Advocacia (ESA), professor do curso de pós-graduação da Faculdade Bagozzi e em Direito e Processo do Trabalho e Direito Constitucional em preparação para festival. e para a OAB; Pesquisador do CNPQ da UNICURITIBA; Pesquisador do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão Imobiliária do subsegmento trienal OAB / SJP 2016/2018, Vice-Presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas do subsegmento trienal OAB / SJP 2016/2018; Membro da comissão de direito patrimonial e estrutural da OAB / Paraná quinto segmento trienal 2013/201 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbano da Associação Brasileira dos Advogados (ABA) Curitiba; Membro do segmento do Comitê de Direitos da OAB / Município do Paraná; Membro da comissão do Pacto Global da OAB / segmento Paraná; Membro do segmento da Comissão de Direito Ambiental da OAB / Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira das Mulheres Jurídicas (ABMCJ); Palestrante, com grande deleite e expressivas atuações nos campos da genuína propriedade, urbanismo, direito civil, círculo de parentes e trabalho árduo, dono de livros eletrônicos . e arredores licenciam Impactos Sociais e Ambientais e artigos diversos publicados em revistas, capítulos de e-books e artigos em jornais de grande distribuição, colunista dos sites YesMarilia e SINAP / PR na coluna semanal sobre direito imobiliário e urbano do site e o programa apresentado no canal cinco da NET – CWB TV.
[2] Graduado em Direito pela Universidade Positiva (2019), advogado do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado na satisfação de aplicações para imóveis e direito urbano, nas áreas de consultoria e contencioso; Estudante de pós-graduação em direito imobiliário na Escola Paulista de Direito (EPD). E-mail: camila. dcr. adv@gmail. com.
[3] Assistente jurídica na Lei de Débora de Castro da Rocha. Estudante de Direito nas Faculdades da Indústria – FIEP. email: edilson. dcr. adv@gmail. com.
[4] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito de comentar: doutrina e prática. 12ª ed. São Paulo: Atlas, 2013, p. 227
[5] VENOSA, Silvio de Salvo, Direito de comentar: doutrina e prática. 12ª ed. São Paulo: Atlas, 2013, p. 18 e 19.
[6] DINIZ, Maria Helena, Tratado sobre Contrato Teórico e Prático v. 3, ed. São Paulo: Saraiva, 2013, p. 55
[7] Brasil, Lei nº 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, que estabelece condomínios em imóveis e fracionamentos. Disponível em: Consulta: 20 de abril de 2021.
[8] Brasil. Lei 10. 406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www. planalto. gov. br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada. htm> Recuperado: 20 de abril de 2021.
[9] Os condomínios residenciais podem salvar os imóveis de aluguel do Airbnb, decide o quarto painel. Disponível em: https://www. stj. jus. br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residencial-podem -prevent-use-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb-decide -Quarta-Turma. aspx Recuperado: 21/04/2021.
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